产品需求随价格变化

　　据上海福纳市场咨询有限公司所作的调查显示，近期市场房价上涨速度较快，导致小高层的价格攀升幅度较大，从而使得一些4层、5层的低层住宅更加受到欢迎。从中端市场分析，一部分叠加和复式多层也逐步形成需求层，这部分市场发展也很迅速。此外，对建筑产品的限制，如规划容积率和密度等，同样影响了多层、小高层、高层的供应结构发生变化。

　　值得注意的是，复式的选择较以往有很大比例上升。精打细算的购房者对顶楼复式越来越喜好；但比较之下，单层平面的选择比例仍然很高，占到了61%。在面积需求方面，中小面积受青睐程度较高，81平方米-100平方米面积的选择为31%。价格当然是一方面因素，同时，中小面积房型的实用性高也起了一定的影响作用。

　　房价接受重心向高走

　　计划购房人士中，总价为81万元-100万元的产品受欢迎程度渐高。101万元-120万元的比例也上升到13%，甚至有3%的客户能接受300万元以上的高价，可见市场上整体房价上升趋势已被认可。

　　单价方面，接受重心已由6001元-7000元／平方米转向8001元-9000元／平方米，后者比例达到了23%，而9000元／平方米的价格是个分水岭。目前单价6001元-9000元／平方米价格区间的房产项目主要集中在外环线以外，还有普陀区位于中环线内的部分楼盘及闸北区的部分区域楼盘。

　　购房者渐趋理性

　　购房者的年龄分布稍微有所变化，原本25岁-35岁和50岁-60岁年龄段是购房的主流。但如今的年龄段分布以35岁-45岁为主，占到了43%的比例。据福纳的分析，这一现象更符合实际情况，中生代阶层是最具经济能力和消费能力的。在某种程度上，青年比例的减少可以理解成理性购房的成分增加。同时限于房价和购买力的阶段性作用，青年购房比例趋于稳定。

　　从2002年以来，上海房地产市场的购房者中，35岁以下的年轻人比例持续快速地增长，从2000年以前的20%不到，增加到30%以上，成为上海楼市一个非常突出的亮点和动力源泉。最近略有回调，目前的总体水平保持在30%左右，进入了一个相对稳定期。

　　家庭背景仍有一定影响

　　在计划购房者的婚姻状况分析中，已婚的比例占据了绝大多数，为85%。这部分人的购房意图十分明显，心态也较好，因此较能把握住入市的时机。而单身人士的比例为10%，这部分人的购房意图可能出于两种情况，实际需求与一定程度的跟风。

　　家庭表面月收入主要集中在8001元-12000元之间，20000元以上的比例合计为10%，乃至50000元以上的比例也有3%。高收入往往与学历密切相关，随着高学历理性购房者的入市量加大，福纳预测上海房市将出现一个新的高峰。

　　普遍对上海房市仍有信心

　　调查显示，有超过八成的计划购房者对上海房价充满信心，表示看涨，12%认为基本持平，认为会下跌的只有5%。认为房价涨幅在10%以内和21%-25%间的意见颇为集中，实际上，这两者之间的区别无非是幅度大小与速度快慢而已。

　　从计划购房者信心方面的调研情况分析，目前看涨的购房者比例达到85%左右。与今年年初75%的调查结果相比，购房者的信心仍然显示积极。

　　除去房价之外，购房者近期比较关心的银行利率调整(37%)、按揭政策(32%)等这些与切身利益直接相关的因素；而业内人士或投资客更关注宏观调控的趋势(52%)、土地出让(35%)等要素。由于金融监管部门在宏观调控中力度的加大，包括10月份的加息政策的出台，关注银行利率政策和贷款按揭政策的比例合计超过了60%。

　　福纳分析，随着时间的推移和政策作用的逐步释放，这一效应在逐步融合。相对而言，对宏观调控进程(52%)、土地供应(35%)和城市建设(25%)等方面的关注程度仍然很高。可见，购房者对于市场影响因素的理性判断已经越来越清晰。